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英国房产多选择多样化投资类型 | 英国金鼎(国际)房产置业投资顾问公司

英国房产投资类型


 

特此声明:由于房产顾问们在其他领域日益增多的工作负荷,英国金鼎房产公司目前暂停接手客户业务。欲咨询免费英国房产相关内容,欢迎以邮件方式与我们取得联系, 或者登录新浪微博给我们公众号(英国房产投资网)留言。我们将保留原官方网站的全部网页内容,希望可以继续为欲求在英国房产投资的客户们提供信息资源。 但希望读者特别注意,网站信息于20158月起暂时不再更新,因此,请读者不要依赖本网站所载的信息, 建议查看和参照最新法律和政策的相关规定,通过多渠道补充阅读,最后做出个人判断。

 

(温馨提示:本房产投资类型指南仅是您选择房产投资类型的参考,公司的专业人员将为您量身提供更全面的咨询服务。我们建议您在听取公司专业人员意见后再作购房决定,请勿将本指南作为您在英国购买房产物业的唯一标准。本房产投资类型指南为金鼎(国际)房产置业投资顾问公司(GRPC)版权所有,未经本公司同意不得转载或用作其它任何商业用途。)

 

英国房产投资的优势之一就是其房屋投资类型的多样性。在具体介绍房屋类型之前,我们先来解释一下英国法律中描述的房产所有权(土地使用权)的不同定义。

 

永久产权(freehold)

 

所谓永久产权房,是指买家对房屋以及房屋占用范围内的土地拥有永久性的所有权。产权人可以依照法律自由使用,出租,抵押,或转让房产。转让房产后,永久产权会被依法转交给下一任房主。英国大部分别墅都属于永久产权房。其最大优势在于永久产权的房屋不用担心使用年限,属于产权人的终身财产,财产一般会不断升值,并能世代传承。

 

土地租借权 leasehold

 

所谓土地租借权,是指买家对房屋拥有所有权,但是其房屋占用范围内的土地的所有权为他人或政府所有(中国的商品住宅,土地使用权70年就是最好的例子)。买家以契约的方式向土地所有者租借土地使用权。租借年限,续签权利及相应租金会在土地契约里明确注明。此类房屋缺点在于在土地租借年限临近的时候转让房子,房价会随之明显降低。并且在改建,转让或是转租之前,必须取得土地所有人的同意。

 

有一些土地租借协议对买家如何使用所购房屋附有特殊的额外规定,例如禁止过度噪音等。但买家千万不要因此排斥选购只有土地租借权的房屋。原因如下:

 

1)英国的土地租借年限一般都很长,一些长达999年,而125年的租约是最常见的。

2)英国法律允许延伸到期的土地租赁契约。英国法院严格监管所需缴纳的土地租金,确保了租金的合理性。

3)土地租借协议的额外规定一般都非常合理,其起草的主要目的在于确保邻居的正常生活秩序与生活质量。

 

所以在房屋所有及使用的实际操作中,多数情况下,可以续约的土地租借产权与永久产权区别不大。

 

这里也应提到,一些小型的公寓楼房提供房屋的“永久产权共享”。所谓永久产权共享模式是指建筑内的所有业主平均享有其公寓楼房产权的股份。这样的模式保障了每一户居民对其公寓楼房的公平合理的掌控权,并且确保公寓的最佳维护。

 

在我们为客户提供的最佳房产投资的分析报告中,留给客户做出最终慎重选择的不仅仅是房屋的地理位置和建筑外观,还包括房屋的所有权。例如,如果客户决定购买的房屋属于土地租借产权,我们会根据具体情况为客户详实分析所选房屋的租赁年限是否会大幅影响投资回报的期待值。我们也会对公寓楼房的不同管理模式提出参考意见。

 

房产类型如下:

成品房和期房 现代公寓/楼房 联排别墅 汤耗子
独栋别墅 半独立别墅 平房式别墅  

 

成品房和期房

 

每个国家的地产房屋市场都存在已经竣工的成品房和尚未竣工的商品房(一般称之为期房或楼花off-plan)。大型地产开发商在楼盘开工之前,以较低的价格吸引投资者提前买房。在大多数国家购买期房有绝对的价格优势,但英国基本上是个例外。 

 

无论是买成品房或是期房,房屋产权的类型(freehold or leasehold)是不变的,但具体购买的程序可能有细微差别。

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现代公寓/楼房

 

伦敦有很多待售的现代公寓楼,大批楼盘如雨后春笋般涌现在著名的泰晤士河畔,大部分小区周边具有完善的配套设施,例如饭店和便利店等,为住户的日常生活提供便捷。房型使用面积从1室1厅的45~55平方米,到2室2厅的65~85平方米不等。近年来兴建的现代公寓有偏重小户型的趋势,而房龄稍微长的公寓往往会提供更大的居住空间(约大10~20%)。

 

在比较经济实惠的街区,也有部分待售的现代公寓楼盘。例如一家名为“锦绣”的地产商,特意针对首次买房或是寻求小户型经济实用房的客户,投资开发了一批现代公寓楼盘。楼盘位于政府重点拆迁改良的地段。此类楼盘因为价格较低,交通便利,升值前景乐观,而成为房产投资类型的首选之一。2居室现代公寓一般配有2卫2浴,从而为房屋出租提供极大的优势。

 

现代公寓楼通常没有永久产权,而只有99年使用产权 (Leasehold)。房子的建造过程往往不及老房子的精细与考究。不同小区现代公寓的物业费也多少不均,一套2居室,一般每年须交大约1000~2000镑(1~2万人民币)的物业管理费。物业配套设施如果奢华,例如兼有私人的游泳池,健身中心或门卫的高档小区,所收取的物业费会相应升高。因此,这些细节也须被囊括到房产投资报告中加以慎重分析商榷。

 

伦敦的公寓并非所有都是现代建筑,有很多公寓可以追溯到1930年代或19世纪维多利亚年间。具有历史特色的古典式公寓(“Mansion blocks”亦称“Period apartments”)一般比现代公寓宽敞,例如一间2居室的使用面积一般至少为80平方米。此类公寓多保留着珍贵的传统古典欧式建筑的风格,如天花板上华丽的浮雕,因此成为崇尚古典风格投资者的绝佳选择。

 

其实,充满贵族气息的古典式公寓的物业管理费却往往大大低于现代公寓,这可能是因为这部分公寓不兼备私人泳池和健身室等配套设施的缘故。古典式公寓的建筑都极为考究与精细。比起现代公寓,这里的住户一般相对稳定,自住率高,住户普遍偏中老年,因此,住环境十分祥和安静,而且住户流动性小为房屋的维护提供了便利。

 

古典式公寓一般属于共享永久产权。但在伦敦市中心某些地段,永久产权还属于占有土地的房产世家把持,造成有些公寓的使用权年限很短。如今,政府出台相关法律,强制永久产权持有者为房产购买者延长土地使用权,以确保房产投资者的利益。

 

许多古典式公寓只配有一套卫浴,但比起现代公寓,空间更大,更宽敞。

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联排别墅

 

在19世纪,1930到1950年间,密集的联排别墅在英国许多城市包括伦敦建成。这些联排别墅通常是由多套两三层的相同结构的别墅左右紧密相接,每套别墅户型一般为3~4居室1厅1厨2卫,使用面积约为100~130平方米,尤其受到许多需要在市区上班的家庭的青睐。与同时期的古典式公寓相似,此类联排的老房子也具有古典风格的珍贵特色。

 

联排别墅的优势在于有后花园,虽然可能不太大(一般约10~15米长),但在寸土寸金的伦敦,室外空间是及其珍贵和吸引人的。联排别墅一般具有永久产权。很多联排别墅都经过扩建,通常是别墅后墙外    扩(后花园的面积相对减小)或是房顶改造。房顶的改造很常见,通常为别墅增加1室1卫,从而使房产本身大幅增值。

 

联排别墅的劣势在于通常也没有停车的车库,停车需停在门前马路边上。噪音和保暖系数可能比同等现代别墅略差。

 

当然,市场上也有新建待售的联排别墅,但此类房子比较缺稀,因为大部分地产商近年来着重在城市兴建现代公寓楼盘(“flats”亦称“apartment”)。

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汤耗子

“汤耗子”是townhouse的音译,也称“唐豪斯”,属于联排别墅的一种。粗略可以再细分为古典式(一般非常宏伟的建筑)和现代(从1970年开始)兴建的两种类型。古典式的汤耗子多位于伦敦市中心(相当于北京一环),使用面积高达250~450平方米。黄金地段加上奢侈的面积必然导致此类别墅昂贵的价格。

 

汤耗子与其他联排别墅的主要区别在于它楼层多,一般3~5层高,所以使用空间较大。一般每栋房子都有独立的花园和车库。

 

近代汤耗子更为抢手,主要因为别墅具有优秀的保暖性,隔音性,多间卫浴设施,以及充裕的停车空间。汤耗子可以带来很高的的租金回报,不但可以整栋房子出租,还可以以房间为单位出租。劣势包括需要经常上下楼梯。

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独栋别墅

 

几乎每一个英国居民都梦想拥有自己真正的独栋别墅,即独门独院的别墅,上下左右前后都属于独立空间,具有高度私密性,房屋周围有宽敞的院落,前后花园。别墅的面积不等。因为此类房子占地面积大,多数房屋建在土地相对便宜的地域,例如城市边缘或是城市近郊,而在市中心很少见。因所在地域不同,独栋别墅的房价差异很大。比起同区域同等联排别墅,独栋别墅的价格可能高出25%~50%。

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半独立别墅

 

此类别墅一般是将一栋独栋别墅分为左右两套独立的住房,中间公用一面墙。所以比独栋别墅稍逊一筹,但比起联排别墅要优越的多。当然价格也居中。每套住房一般都有自己的私人车库,独立的花园。

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平房式别墅

 

这类房型通常只有一层,因为所有的房间都在一个层面上,不需要上下楼梯,所以成为了老年人的首选。相关数据表明平房式别墅的租金回报率是所有房屋类型中最高的,平均高达7.2%。